自2016年10月颁布限购政策到现在,连续十个月,深圳房价由最高的61600元/平方米跌到54446 元/平方米,整整下跌7154元/平方米!!!
深圳2017年1-7月新房成交均价如下:
一月
54931元/㎡
二月
54778元/㎡
三月
54730元/㎡
四月
54619元/㎡
五月
54512元/㎡
六月
54492元/㎡
七月
54446元/㎡
去年涨幅最大的深圳率先下跌,老百姓最关注的还是房价泡沫是否会破灭?比较专业的说法是背后有三层原因(来自某知名财经作家):
第一,房地产行业与中国的信贷政策和人民币泡沫有关;
第二,房地产行业与我国现行的土地政策和城市化发展规划有关;
第三,一座城市的房地产是否破灭与当地的产业结构调整和人口流动有关。
写的好专业,咱们通俗解释并逐一分析下最新的情况:
一、信贷与人民币泡沫
其实房价的上涨,只不过是追赶M2的过程!下图是自2002年以来,30城房价与M2搏斗的轨迹,最上面粉嫩的线是M2:
而最新的情况是,M2增速已经连续低于10%,连创历史新低,货币政策的拐点已经出现!
再看信贷,按揭贷款就是房价的助燃剂,咱们可以看下最新的信贷数据:
8月3日,北京市银监局在银行业例行发布会上披露,“3·17新政”实施以来,北京市个人住房贷款发放金额持续回落,6月全市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元,较3月份239.21亿元减少80.75亿元,下降33.75%,创“3·17新政”以来新低。
上海市个人住房贷款上半年新增1189.23亿元,同比少增743.54亿元。与2016年全年新增的3352.4亿元相比,上半年也仅投放了去年的35%额度。
深圳,上半年住户部门贷款增加1245.13亿元,也仅占2016年4193.98亿元住户部门贷款的29.7%。
房地产信贷调控收紧预计将在下半年继续加码。中金固定收益研究发布的最新报告称,很多银行今年70%至80%的信贷额度已经用光。业内人士表示,预计下半年房贷额度会更加紧张,利率也会随着上行。
至于人民币泡沫,其实去年就已经非常明显,资本疯狂外流,就是代表着人民币被高估!就像5000点的A股,先知先觉的资金都在疯狂跑路,去年资本外流、人民币贬值,就是大家(不管是中国人,还是在国内有投资的外国人)在用脚投票!
这也是去年“十一”之后,高层强力干预楼市和汇市的主要原因:全中国人民辛苦三十多年攒下的家底,这帮人把房子一卖,全跑了!(包括最近查某些巨头海外投资的事儿)
二、土地政策
也就是最受诟病的土地财政!
如果没有了卖地的收入,地方政府得直接破产,这么大的窟窿,该怎么填?这也是不少人不相信房价下跌的重要原因!
这个问题,目前似乎还没有好的解决方案拿出来!(也许是我等小民还没有看出来,但高层已经有了方案)
但大家不要低估咱们的领导的能力和决心,下文咱们再详谈!
三、人口流动
人口不断涌入城市,是支撑房价的重要因素!那咱们看看这些一线城市还能不断的吸引到人口的持续流入吗?
现在北京上海是拼命把人往外赶,而一线城市的高房价也让年轻人望而生畏!
普通大学毕业生在北京一个月也就5000块钱工资,而北京房价已经超过6万,一年不吃不喝才能买一平!更不要说北京北京的房租收入比已经高达58%,居全国之首,也就是说一个月超过一半的收入用来交房租了!
过去在北京买房的年轻人,都举全家三代人之力,凑个首付,小两口拼了命的还贷;现在就算你把老家的房子都卖了,也不一定凑得出首付(一二三四线城市的房价差距越拉越大),就算凑出来了,以那点可怜的工资,怎么去还一个月好几万的房贷?
以一套房500万(按北京均价算也是80平)首付3成、贷款350万算,20年还清,一个月要还贷2.3万!
换个角度来看,最近几个月,有一个话题频繁出现:二三线城市的抢人大战!
打出的口号无非就是给钱、给房、给户口!
南京:大学生租房有补贴
武汉:建人才公寓,低价租给大学生
西安:投38亿引才育才100万名
长沙:给本科、硕士、博士发生活补贴
成都:本科生凭毕业证即可落户
……
根据调研报告显示,2017应届毕业生签约“新一线”城市比例与北京、上海、广州、深圳持平,而希望在“新一线”城市就业的比例高达37.5%,高于一线城市的29.9%。
这些所谓的“新一线”,随便一个城市就敢喊出五年吸引百万人才,说白了就是从一线抢人!而且抢的这些,都是未来一线城市潜在的购房人群!
那这些“新一线”的房价呢?租售同权啊,各地都已经在搞了!后面应当还有其它配套方案,否则吸引来的人咋办?
……
自从1998年房改以来,中国楼市的走势可谓石破天惊,咱们可以看下表:
关于房价,最大的希望是最高层的态度和决心!
大家要相信一点:对于咱们的管理层来讲,没有解决不了的问题,只有愿不愿意、决心够不够!
当年四万亿留下的烂摊子,导致无数人看空中国经济,特别是钢铁、煤炭这种产能严重过剩的、利益纠葛复杂、涉及无数人饭碗的老大难问题,咱们硬生生通过供给侧改革,才搞了一年,今年就钢价、煤价暴涨,整个周期性行业全活过来了!
然后才有了最近周期股的暴涨行情,比如方大炭素,40天涨200%!
对于房价也是一样,高层的决心现在已经是人所共知,所谓的“房子是用来住的,不是用来炒的”已经人所共知!
二线城市近期集体搞租售同权,北京周四晚上宣布要搞“共有产权”,这事儿分歧很大,看空的人也不少!大家也不用纠结于“共有产权”本身,关注的是政策信号,是高层的决心!
十九da会议之前还有维稳的需要,租售同权、共有产权等,只能算是尝试,会议之后,真正的杀手锏才会放出来,中国楼市近二十年来的新变局必将开启!