深圳房价十连跌!北京放大招,中国楼市迎20年未有之变局!

金融 2017-10-16 16:04        

​​自2016年10月颁布限购政策到现在,连续十个月,深圳房价由最高的61600元/平方米跌到54446 元/平方米,整整下跌7154元/平方米!!!


深圳2017年1-7月新房成交均价如下:


一月

54931元/㎡

二月

54778元/㎡

三月

54730元/㎡

四月

54619元/㎡

五月

54512元/㎡

六月

54492元/㎡

七月

54446元/㎡


去年涨幅最大的深圳率先下跌,老百姓最关注的还是房价泡沫是否会破灭?比较专业的说法是背后有三层原因(来自某知名财经作家):


第一,房地产行业与中国的信贷政策和人民币泡沫有关;


第二,房地产行业与我国现行的土地政策和城市化发展规划有关;


第三,一座城市的房地产是否破灭与当地的产业结构调整和人口流动有关。


写的好专业,咱们通俗解释并逐一分析下最新的情况:


一、信贷与人民币泡沫

其实房价的上涨,只不过是追赶M2的过程!下图是自2002年以来,30城房价与M2搏斗的轨迹,最上面粉嫩的线是M2:

而最新的情况是,M2增速已经连续低于10%,连创历史新低,货币政策的拐点已经出现!


再看信贷,按揭贷款就是房价的助燃剂,咱们可以看下最新的信贷数据:


8月3日,北京市银监局在银行业例行发布会上披露,“3·17新政”实施以来,北京市个人住房贷款发放金额持续回落,6月全市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元,较3月份239.21亿元减少80.75亿元,下降33.75%,创“3·17新政”以来新低。


上海市个人住房贷款上半年新增1189.23亿元,同比少增743.54亿元。与2016年全年新增的3352.4亿元相比,上半年也仅投放了去年的35%额度。


深圳,上半年住户部门贷款增加1245.13亿元,也仅占2016年4193.98亿元住户部门贷款的29.7%。


房地产信贷调控收紧预计将在下半年继续加码。中金固定收益研究发布的最新报告称,很多银行今年70%至80%的信贷额度已经用光。业内人士表示,预计下半年房贷额度会更加紧张,利率也会随着上行。


至于人民币泡沫,其实去年就已经非常明显,资本疯狂外流,就是代表着人民币被高估!就像5000点的A股,先知先觉的资金都在疯狂跑路,去年资本外流、人民币贬值,就是大家(不管是中国人,还是在国内有投资的外国人)在用脚投票!


这也是去年“十一”之后,高层强力干预楼市和汇市的主要原因:全中国人民辛苦三十多年攒下的家底,这帮人把房子一卖,全跑了!(包括最近查某些巨头海外投资的事儿)


二、土地政策


也就是最受诟病的土地财政!


如果没有了卖地的收入,地方政府得直接破产,这么大的窟窿,该怎么填?这也是不少人不相信房价下跌的重要原因!


这个问题,目前似乎还没有好的解决方案拿出来!(也许是我等小民还没有看出来,但高层已经有了方案)


但大家不要低估咱们的领导的能力和决心,下文咱们再详谈!


三、人口流动


人口不断涌入城市,是支撑房价的重要因素!那咱们看看这些一线城市还能不断的吸引到人口的持续流入吗?


现在北京上海是拼命把人往外赶,而一线城市的高房价也让年轻人望而生畏!


普通大学毕业生在北京一个月也就5000块钱工资,而北京房价已经超过6万,一年不吃不喝才能买一平!更不要说北京北京的房租收入比已经高达58%,居全国之首,也就是说一个月超过一半的收入用来交房租了!



过去在北京买房的年轻人,都举全家三代人之力,凑个首付,小两口拼了命的还贷;现在就算你把老家的房子都卖了,也不一定凑得出首付(一二三四线城市的房价差距越拉越大),就算凑出来了,以那点可怜的工资,怎么去还一个月好几万的房贷?


以一套房500万(按北京均价算也是80平)首付3成、贷款350万算,20年还清,一个月要还贷2.3万!


换个角度来看,最近几个月,有一个话题频繁出现:二三线城市的抢人大战!


打出的口号无非就是给钱、给房、给户口!


南京:大学生租房有补贴


武汉:建人才公寓,低价租给大学生


西安:投38亿引才育才100万名


长沙:给本科、硕士、博士发生活补贴


成都:本科生凭毕业证即可落户

……


根据调研报告显示,2017应届毕业生签约“新一线”城市比例与北京、上海、广州、深圳持平,而希望在“新一线”城市就业的比例高达37.5%,高于一线城市的29.9%。


这些所谓的“新一线”,随便一个城市就敢喊出五年吸引百万人才,说白了就是从一线抢人!而且抢的这些,都是未来一线城市潜在的购房人群!


那这些“新一线”的房价呢?租售同权啊,各地都已经在搞了!后面应当还有其它配套方案,否则吸引来的人咋办?


……


自从1998年房改以来,中国楼市的走势可谓石破天惊,咱们可以看下表:


关于房价,最大的希望是最高层的态度和决心!


大家要相信一点:对于咱们的管理层来讲,没有解决不了的问题,只有愿不愿意、决心够不够!


当年四万亿留下的烂摊子,导致无数人看空中国经济,特别是钢铁、煤炭这种产能严重过剩的、利益纠葛复杂、涉及无数人饭碗的老大难问题,咱们硬生生通过供给侧改革,才搞了一年,今年就钢价、煤价暴涨,整个周期性行业全活过来了!


然后才有了最近周期股的暴涨行情,比如方大炭素,40天涨200%!



对于房价也是一样,高层的决心现在已经是人所共知,所谓的“房子是用来住的,不是用来炒的”已经人所共知!


二线城市近期集体搞租售同权,北京周四晚上宣布要搞“共有产权”,这事儿分歧很大,看空的人也不少!大家也不用纠结于“共有产权”本身,关注的是政策信号,是高层的决心!


十九da会议之前还有维稳的需要,租售同权、共有产权等,只能算是尝试,会议之后,真正的杀手锏才会放出来,中国楼市近二十年来的新变局必将开启!​​​​

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