很多人一谈到房地产开发，都在讲开发商能开发一个楼盘都是跟领导有特别好的关系，然后能拿到很便宜的地，然后就可以赚很多很多钱，而实际上在开发过程中真正难缠的是“小鬼”，开发商为打点这些“小鬼”花的钱经常比给领导的“好处”要多得多。

这是为什么？首先就是“小鬼”人多，环节也多，一个房地产项目开发下来大概是要盖几百个章的，但是每一个章的背后都有人，况且开发商不可能通过领导来搞定让全部的“小事”，领导最多给你审批一下让你能买到土地，解决的是“大事”，实际上开发商大量的行贿成本都是在和“小鬼”打交道当中花费的。

这种“小鬼”的第一类人是前面已经说了的拆迁钉子专业户。这钉子专业户里头有各种各样的关系，有各种各样的手段，有各种各样的黑恶势力，有各种各样的人，开发商能够强拆甚至打死的是没有后台、没有背景的人，有后台的人都是扒着有关领导当妖精找来索贡的，每一个妖精实际上都关联着神器，这个神器就是每个开发环节相关的权利图章，不花费成本是办不到的。

开发就如唐僧的漫漫取经路，路上遭遇的”小鬼”没有审批权，但是他在程序上可以要你的命，而且某种意义上讲他还不违法，大家可以把法律玩儿得很好，然后让你非常难受。比如说做某些审批工作，你要去报材料，材料如果报上去你能找到关系，找到什么领导就可以立即同意、批准，而且就算你没找着领导关系，你的行为完全合法，领导要想不批的话也很难，很多时候政府对于审批还有时间限定，就是等多长时间必须批，不批你也要给出合法的理由，对于完全合法的报件，无缘无故不批准是不行的。开发商开发一个项目需要几百个图章，除了关键的地方可能要找人通融，大多数属于合法的情况是不找人的，是按照正常程序走的，因为不可能几百个图章都是违法的，任何违法项目也是合法的环节占绝大多数。

在很多“衙门”门口，其实最难的是门难进，在最前排收件的人可能没有任何学历，所从事的工作就是你把材料整理整齐后他把材料归档上报，他就是把材料原封不动地交给领导，看似这样的人什么权力都没有，但是实际上是最有权力的，他拿的钱可能比领导拿的钱还要多，这是一般老百姓想象不到的。

这是为什么呢？你去给他交材料的时候他会挑毛病，以类似格式不符合规范等理由让你去修改，格式怎样是他自己定的，你朝西他说东，你朝东他说西，永远不会合适；而且还不一次说清楚，今天看一下发现一处不合适，马上给退回去修改，修改完这处拿过来看，再找出第二处不合适，让开发商再去修改。但是每次回去修改都很麻烦，而且这些材料得有很多部门盖章，还都得让你公司老总签字，甚至好多是让你公司的股东签一圈字，而老总和股东不可能永远待在某个地方等着让你去签字，就算你签完了人家挑你一个毛病然后你再重新再签一圈。这个事情折腾你一个月很容易，而且不违法不违规，你的材料不符合要求，没有报上件的话，并没有进入政府的审批时限，等于你的材料不按时间报，某种意义上讲责任全是你的。实际上就把你刁难的要死了，你送钱还要找着门子，怎么去找到门子很关键。

以前进古代衙门有陋规，现在来看有这个陋规还好，因为红包多少是固定的，规则也是清晰的，而当前“小鬼”们欲壑难填，索要的红包经常是没数的。著者本人原来去办企业的工商登记，总是被工商审查人员退回来，一会儿说这个不合格一会儿说那个不合格，跑了好多次，但是这事怎么办呢？当时著者长了点经验，一个人就在那儿蹲着，在那儿呆上一天就看着他怎么把别人踢回去的，看出门道自己避免，总算很快审查过去了，否则不知道跑多少次。但是后来有办理工商登记的中介了，中介来办事的跟收件的有特别的关系，很快就办好了，花点钱请中介就很有意义。

一个企业注册的小事都如此，几十亿的房地产开发会怎样？对于房地产主管衙门来讲不可能说在那儿蹲着看人家怎么办，因为一天也办不了几个件，怎么办呢？第一天去见他的时候要学乖，你要告诉他这个资料格式你不会做，请他给你推荐一个有关的咨询机构能帮你去做这个资料，每一个在门口收件的人他后头都有这种机构，让他推荐。他推荐了你到那个机构去，去了以后按照国家的收费标准支付给它一个咨询费，等你这些咨询费都交上了以后，你的报件自然而然马上就过。对领导来讲你这个格式写的有点不规范差那么点，他根本不会因为这个就把你打回来，因为格式跟他审批的内容完全无关，这就是“小鬼”的厉害；而开发所盖的每个章都基本上会有类似的事情。如果每个章给你推延一个礼拜，几百个章意味着几千天，十年这个房子都交不了工，你的损失多大，跟买房人怎么交待，更不要说政府有开发的时间限制，超过2年不开发还要收回土地。

对开发商来讲他会很清楚地把这帐算出来，宁可承担点费用也不让“小鬼”们退件来回跑。本来这“衙门”的“门童”要拖你时间的话，一拖能给你拖个3周，1周已经是很正常的了。那怎么办？乖乖地拿几十万元钱找人咨询去，这在中国叫懂潜规则，叫做会做人能上道儿。因为民间利率每天算下来经常是1/1000以上，晚交房的话开发商跟买房人的违约金也是1/10000到5/10000，而且跟买房人是按照销售额算违约金的，不是你投资额算的，这会是你投资额几倍的金额，一个楼盘被拖一天就是几十万，你的投资才是几个亿，你是根本赔不起的，所以这个地方开发商花的钱是非常多的，这是第一步，才是进门。

第二步“小鬼难缠”的地方在哪儿呢？那就是埋雷，什么叫埋雷呢？因为很多项目是你先报批了最后再验收的，你报批的时候领导不是具体的技术人员，他看不出来你可能哪个地方做的不规范不符合规则，不符合一些国家建设、消防安全的那些强制性规范，但是具体的工程人员知道。他知道了以后，在审的时候，他并不给你指出来，因为这东西审漏是很正常的，他要等到验收的时候再来处理你，这就要了你的命，为什么？因为验收的时候已经是工程建设完成了，你再改造费用巨大且时间拖长，甚至难以改造，更何况直接费用不是主要的，不能按时交房的索赔和违约的间接费用更加巨大，时间你也拖不起。