2007年11月2日，潘石屹掌控的SOHO中国(0410.HK) 发布收购光华路SOHO2和SOHO北京公馆项目公告。 据公告披露，北京SOHO物业与华远地产及其控股的北京尚城投资管理有限公司（下称尚城）签订协议，北京SOHO物业向华远地产和尚城支付7.2亿人民 币，收购北京野力房地产开发有限公司（下称野力）100%股权，股权溢价2亿元人民币。野力拥有光华路SOHO2的项目开发权，该地块总建筑面积18万平 米。这个价格我们可以看到是极低的，也是质疑的焦点，被媒体所关注。

同一个公告称北京SOHO物业通过北京国际信托公司与华远地产及其控股的北京首旅华远 房地产开发有限公司(下称首旅华远)签订千禧地产100%股权的转让合同，转让价14.1亿元人民币。SOHO北京公馆总面积66333平方米，拥有 220套公寓。商业面积2887平米，住宅面积51437平米。从北京公馆项目的面积而言，只有5.4万平米，股权转让价格就是14亿，这已经是每平米平 均接近3万的成本了，公司还应当有债权，还有15-30%的税收综合预征，潘石屹还改造了北京公馆原有的装修，还有销售费用，而北京公馆开盘的时候本人是 去看过这个楼盘，当初开盘只有3万多，应当是亏本的，现在尾房的价格也就是46000左右，涨价不多原因是这个房子停车位少物业费高入住人群杂等。这个价 格按照任志强的转让股权价格而言是很难收回成本的。司马南质疑说这个项目转让的楼面地价才6000多，这里他大概对于开发商的避税不了解，如果算的地价增 值多，则30-60%的土地增值税和25%的所得税，价格做高以后多缴税任志强肯定是不干的，具体的做法就是压低地价增值做大建安和装修成本，大家别认为 是2000-3000的建安成本，在这些豪宅作帐上面，经常做出上万元的装修成本的。质疑者说任志强草签的合同在后来取得资金以后仍然要执行，以此来说任 志强有多大的问题，但看到北京公馆项目的转让价格，综合起来你就知道任志强的打包转让价格并不低，当时任志强为了资金甩卖裘马都的房子也是降价了很多，那 时他的甩卖价格才2万左右每平米，知道了这个价格就知道整体价格并不低，根本不怕质疑，尤其是在发生了07年底的次债危机以后，虽然上市成功但次债危机改 变了预期，按照约定执行也是非常合理的。而这个项目早期是琼民源的问题，后来是北京市的审批，当时离不开海南省委书记，后来离不开北京市市长，现在调查离 不开中纪委，这样的歪楼的背后没有一些目的吗？这是要把矛头指向谁？他们是早已经挖好坑，等着傻左、屌丝们自相矛盾呢。这个组合价格实际上是经得起质疑 的，但是他们不说，就是让一些人傻乎乎的在这里质疑，质疑也质疑不出问题来，最后让质疑声被社会麻木，你再想质疑他们其它问题，也已经没有人会听了。

但我们不要忘记的是同样在2007年，SOHO中国出资35亿获得总建筑面积47万平 方米的三里屯项目，三里屯SOHO由5个购物中心、9幢不同高度的写字楼和公寓楼组成，由溪水蜿蜒贯穿其中的下沉花园广场以及旱冰场将5个购物中心串连起 来，功能丰富，46万多平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观。潘石屹在三里屯项目上购买的价格是与光华路SOHO相类似的，是一个更应当质疑的项 目，就如我前面分析的那样，光华路SOHO的低价是打包后的，是作价的原因造成的低价，而三里屯SOHO的低价就不同了，没有价格的输送，而且是直接引发 潘仁美事件房姐购买的项目，但是却被偷梁换柱变成大家质疑光华路SOHO，在光华路SOHO的问题上瑕疵应当比三里屯SOHO少得多的。对于类似的地块， 我们看一下在2006年1月，李泽楷拿下工体4号地的情况，1月9日朝阳区工体北路4号院住宅及配套建设用地（简称“工体4号地”）出让公告挂到了北京市 土地整理储备中心的网上，该地块占地面积22773平方米，规划建筑面积为46300平方米。工体4号地被李泽楷高置投资有限公司艰难拍得，成交价达到 5.1亿元，楼面地价11000多元。这个价格远远高于一年多房价暴涨以后的三里屯SOHO项目的价格，三里屯项目是7400元，在06到07房价暴涨后 价格反而低了近50%！而后来的任志强项目虽然在其后，但到了07年的11月，次债危机已经爆发，对于房地产看涨的趋势也没有潘石屹买入三里屯SOHO项 目时看好，而房姐事件直接与此有关不应当更加关注吗？但问题被引导到光华路SOHO，真正的问题被忽略了。

对于两个项目的打包贱卖要贱价多少，实际上是高利贷利率决定的，在当时房地产资金被抽 紧以后，高利贷的利率增加很快，当时的高利贷利率大约是半年35%，也就是借一年要算复利的话就超过80%快翻倍了，因此项目回收资金的周期如果是一年 多，如果要借高利贷和一次性付款相比，就是要降价一半抛售的，因此在资金紧张的情况下，大幅度降价本身就是合理的，再加上前面说的价格对于不同项目做了区 别对待，SOHO光华路项目的利润高企就正常了。这里对于任志强的华远这样要上市或者已经上市的公司而言，问题更大的是高利贷的利息是不能税前扣除的，如 果是税后扣除，则实际的成本还要翻倍，更何况对于高利贷的利息，股民和国资委也是不能认的，要主要的MBO私人股东小非来承担，则是太高了，因此对于任志 强实际上连借高利贷的道路都没有得走，只有贱卖一途。这里任志强等已经在改制后的华远有很多股份的，他贱卖后潘石屹给他的回扣能够有多少？这里虽然任志强 等私人股东的股份只有10%左右，但是不要忘记的就是他的华远上市了，华远上市公司多一块钱的利润，且不说按照当年几十倍的市盈率，就是按照现在股市低迷 华远的十几倍的市盈率，10%的股份的股票价值上的所得也要比全部的利润多，因此就算潘石屹把所有的利润暗中给了任志强，算一下他公司的股价损失也是得不 偿失的事情，因为把这些利润留下后公司股票在股市的上涨他能够得到更多！而且这个更多还合法！！因此稍微会算一下经济账的，就知道不可能！而任志强一贯看 多房地产，他主动买的可能也没有，在当时给售楼小姐的盒饭买不起的时代，任志强能够干的事情就是自己讲演挣点出场费给员工发基本工资。

另外利润高还有一点就是潘石屹的销售确实是能够做到比任志强要好，这个好产生了明显的 溢价，这个幅度就是10-20%左右，为什么有这样大的差别，也是与任志强的思维和体制有关。对于房屋营销，高手还是潘石屹这样的人，通过利益输送改变了 业内的舆论环境，从而改变了楼盘的社会口碑。潘石屹采取的策略就是高额的佣金，在别人的佣金是2/1000的时候，潘石屹给的就是7/1000，最高的时 候到1.2%-2%，这样出售一个豪宅，提成就有10-20万元左右，对于一个几百套房子几十个售楼小姐的项目，售楼小姐的人均收入就在百万元以上。而更 加本质的原因是这样的佣金政策造成了市场信息传播变化，直接影响了房屋销售的口碑。由于豪宅项目的买方是一个小圈子，而卖房的更是小圈子，这样的圈子里常 年立足的就是100人左右，这些顶级的售楼人员是彼此认识、彼此关照的一个群体，他们之间也是互相介绍客户的，对于潘总这样的超高佣金，在利益的驱使下其 他楼盘的售楼会把自己的客户直接介绍给潘石屹的项目、与潘石屹的售楼员分享佣金，具体的做法就是把客户的信息给予与自己有联系的潘石屹的售楼人员，同时在 这个客户耳朵里说潘石屹项目的优点，这样对于一个想要买房的客户，最后的结果就是客户去看的所有的楼盘都在说潘总的楼盘好，比自己的楼盘好，结果就是客户 满耳朵听到的都是潘总的房子好，三人成虎，众口铄金啊！潘石屹给佣金是一周一结算，就是方便了利益的输送！而任志强的队伍是国企出身，他们最大的特点就是 红眼病，对于售楼小姐能够拿到高收入眼红的不行，是要想方设法的克扣，不但佣金只要千分之二，而且就是这区区的千分之二，还要扣留大量的留存，还要扣除大 量的所得税（潘石屹是协助避税的），只要华远的管理人员认识买房人，就算共同销售要分走售楼小姐一半的佣金，而佣金的结算也非常不及时连续多月拖欠，佣金 多少在劳动合同当中还模棱两可不明确写明或不直接签约找人力派遣公司，让人担心拿不到佣金，因此在豪宅的销售圈子里面没有人说任志强房子的好话。同时房子 由任志强来建设本来就不好，他的工程等大批人员是国企大爷出身，就算没有腐败也是非常不尽职，所开发建设的房屋质量完全失控，房子交房的时候总是比样板间 差很多，因此要买任志强的房子，就是要有一个缩水的预期，尤其是这样的缩水在任志强和华远的国企背景之下，你还很难维权，因此同样的房子，任志强来开发， 就是要比市场上的价格便宜10-20%才好卖，这房价里外里就是30%左右的巨大差别啊！

潘石屹敢给佣金很早就是出了名的，当年阜成门的万通为什么能够卖这样的高价，就是他给 香港的房屋经纪倒四六的分成，也就是销售者拿60%的房款，为什么能够这样？原因就是在香港卖房子得到的外汇在国内官价只有五块多，交易价是八块多，但黑 市是十块多，他可以按照十块多的价格出售。而给60%的佣金之天价的结果，就是全香港的经纪人等都疯狂起来，都说他的房子非常好，好得无以复加！我曾经有 一位香港朋友买100多平米的房子，给他签约的律师居然是梁爱诗（香港律政司司长），他的合同约定的内容大多对于买房人很不利，这就是60%的超额佣金的 作用。后来听说潘石屹还见过一个卖服装的著名人物，她在上世纪就可以一个店面销售服装十五亿，她的经验就是要有高端人群的名单，后来这也是潘的法宝，潘身 后有一大群炒房人员，这房姐也是其中之一，炒房与开发商是怎样的合作关系、炒房与高利贷的关系这里就不详述了，在本人新书《房噬：楼市食利本质》里面有好 几章相关论述，感兴趣可以去看。

对于这样的高佣金下的口碑营销，任志强的国企也有体制问题不能干的，原因就是你怎么可 能给售楼小姐几百万的收入呢？我们四大行的行长最高工资也就280万，任志强的高薪已经被诟病了，这样的高薪和提成对于国企是发不出来的，就算给售楼小姐 千分之二的佣金，公司也是弥漫着国企特有的红眼病，售楼小姐绝大多数情况下是拿不到全部的。但是对于潘石屹，给1.5%的销售提成，造成全行业都说他的房 子好，都给他营销房子实在是太便宜了，整个的销售费用连售价的3%都不到，潘石屹的房子是基本不做什么广告而销售的，售楼的广告费是多大的支出啊？这又有 多少利益？!但如果你往深里面说激励机制，他们可欢迎了，趁机就给国企涨工资，国企涨工资可不是谁能干就谁涨，是大锅饭的。

对于这样的结果我们需要反思的就是我们的调控政策，我们收紧资金，我们让央企等退出房 地产领域，实际填补空间的就是潘石屹等外资，连任志强这样的国企精英都要被外资扮猪吃老虎，那么一般的国企，一般的民企会怎么样？潘石屹等代表的外资把国 内开发商席卷之后，房价能够降低吗？我们看一下SOHO是怎样的卖高价就能够理解了，中国控制房价是需要国企对于市场的控制的！从这个侧面我们就可以看到 当初的政策是怎样的失误造成房地产越调控价格越高失信于民的！中国房地产是一个供给不足的市场，对于这样的市场不给市场的生产者足够的资金让他们扩大再生 产，而是把生产者变成妖魔，给生产者加税，这样生产者怎么能够生存？等生产者退出以后，进来的外资有资金优势又可以避税以后，他们就要让市场更高的涨价进 行回报了。这里大家说SOHO光华路赚取了50亿利润里面，当然也有08年后房价再度暴涨的因素，如果是房价没有暴涨，这个利润就要大大的打折扣了。