通过养老金“第三支柱”推动“短钱”变“长钱”以后，这些长期资金又该以怎样的方式运用出去？“资产管理行业能够用市场化的方式来为养老金和养老服务提供这种供给。”在近日举办的“中国养老金融50人论坛”2016年会上，中国证券投资基金业协会副会长钟蓉萨如是表示。

钟蓉萨表示，今年上半年，协会通过论坛、课题等各种方式开展REITs（不动产信托投资基金）等长期资产研究，进入下半年以后，协会相关的研究主要集中在REITs如何在中国落地。

REITs是长期资金重要投资标的

事实上，养老金资产的多元化配置在世界范围内也是一个发展的必然趋势。资料显示，美国、加拿大等国家的养老金资产配置除了固定收益与股票以外，还涵盖了很多另类资产，在这些另类资产里面除了PE、结构化的对冲产品以外，很重要的一部分就是与房地产有关的投资及房地产基金。

相比较而言，国内养老金的资产配置就显得比较单一。“国内养老金主要还是投资二级市场的股票和债券，对于长期资产的配置比例相对就比较低。”钟蓉萨表示。不过与此同时，包括社保、基本养老和企业年金、职业年金在内的机构也已经开始尝试将更多的资金配置到长期资产。

“包括一些基础设施的债权，类似这些资金配置的比例逐渐在提高。配置长期资产的目的是为了与长期资金的属性进行匹配，否则跟二级市场关联性太高，无法满足长期资金的运作需求。”钟蓉萨表示。

而REITs很可能成为这种资金配置转移的一个重要方向。“未来我们可以通过基金架构来搭建REITs的结构，让养老金或者长期保险资金，还有一些慈善基金，能够配置到相对固定的有稳定收益的产品。”钟蓉萨称。

在钟蓉萨看来，REITs这一产品类型能够提供稳定的现金流，事实上，REITs不仅仅是房地产基金，而应将其界定为不动产基金。“在土地上能够产生固定租金收益的资产，包括养老院和相关的资产，包括大数据中心、云平台，包括手机的通讯站，这些基础设施都可以拿来作为REITs产品的投资标的。”她表示。

在REITs的组织架构和上市要求方面，目前REITs产品既有公司型，也有契约型；既可以上市，也可以不上市。“一般情况下类似封闭型基金的上市安排，类似封闭基金结构下可以增发份额。通常如果不上市，REITs每年至少都会进行一次允许大家赎回的安排。”而在杠杆方面，新加坡模式的REITs规定杠杆不能超过45%；在美国没有具体的规定，但业内人士表示，实际操作中不宜超过46%。

那么，为什么说REITs会是长期资金投资的一个重要标的呢？这取决于REITs的三大特点。“第一，在美国模式或者新加坡模式里，REITs基金是一种门槛非常低的产品；第二，REITs实际上是一种税收安排，可以避免双重征税；第三，REITs还是一种高分红的产品。”钟蓉萨分析称。

不仅如此，通过REITs结构，房地产的专业管理人可以提升房地产的价值，基金的管理人则提升其资金运用的价值，均通过专业的管理人进行管理。同时，部分REITs可以实现二级市场可交易。

“它的运作是透明的、严格监管的，而且跟传统资产关联非常低，因为不动产总体与股票、债券的关联性是非常低的。这些特点提供了长期稳定的现金流回报，也契合了包括养老金、慈善基金这些长期资金的需求。”钟蓉萨表示。

数据显示，目前在美国上市的REITs中，75%的市值都是由养老金、机构投资者和共同基金以及ETF拥有。“这就是为什么我们希望在中国能够尽快推出类似REITs这样的产品。”她表示。

两步走实现REITs中国落地

业内人士认为，目前运营比较成功的REITs主要在美国；其次是在亚太，亚太则主要是新加坡和香港。以投资范围而言，这两种模式都覆盖了公寓、写字楼，也包括一些工业用地、数据中心、医院、仓储以及专门的基础设施REITs。

“如果从远期的目标来讲，REITs应该是一种税收的安排。REITs本身是一种税收递延，这一点跟个人养老金账户递延比较相像。在资产过户出表的这个时点上不收税，只有在未来真正的资产出让的时候才会去收税。”这是长期的目标，就是使大家能够理解这种税收递延的机制在中国也能够落地。

而中期的目标则是考虑推出相对权益型的REITs产品。不过业内人士认为，由于在制度上《证券法》本身对于证券的管理范围还比较有限，在法律的授权上还存在一些限制，但ABS可能是一个方向。“通过上面REITs、底下ABS这样的结构，通过REITs完成资产证券化的模式，包括PPP的资产证券化，也包括其他类别的资产都完成证券化。”钟蓉萨表示。

而为了解决ABS私募性搭载公募架构所带来的风险外溢担忧，钟蓉萨认为，可以考虑推出一类机构投资者基金，在这样的REITs结构让机构投资者去尝试投资ABS。“大家看到除了做养老金以外，现在越来越多的机构投资认可公募基金的制度优势，很多银行理财也在委托基金管理公司进行管理。我们认为类似这样的REITs产品，会对基金行业未来的发展有一个非常好的推动。”钟蓉萨表示。

不仅如此，未来基金子公司或者证券公司也可以尝试为养老金提供这一类通过REITs结构搭载ABS的安排。“不一定是公募基金，也可以是私募基金，最终满足机构投资者的需求。”钟蓉萨最后表示。